When a company sells real estate in Thailand, the transaction may involve several taxes and fees. Business owners should not only consider the selling price, but also withholding tax, specific business tax, stamp duty, transfer fee, corporate income tax, accounting records, and supporting documents.
The first tax to consider is corporate income tax withholding tax. When a company or juristic partnership sells real estate, the buyer is generally required to withhold tax at 1% of the selling price or the official appraised value, whichever is higher. This withholding tax can normally be used as a tax credit when the company files its annual corporate income tax return.
The second item is specific business tax. A sale of real estate by a company may be subject to specific business tax if it falls within the scope of sale of immovable property in a commercial or profit-seeking manner. The rate is 3%, plus local tax of 10% of the specific business tax, making the effective rate 3.3%. The tax base is generally the selling price or the official appraised value, whichever is higher.
If the transaction is subject to specific business tax, stamp duty is generally not required. However, if the sale is not subject to specific business tax, stamp duty may apply at 0.5% of the selling price or appraised value, depending on the applicable rules.
There is also a transfer registration fee at the Land Office. This is not corporate income tax, but it is an important transaction cost. The standard transfer fee is generally 2% of the official appraised value, unless a temporary government reduction or special measure applies.
For corporate income tax, the company must include the gain or loss from the sale in its annual tax computation. If the property is recorded as a fixed asset, the company should compare the selling price with the net book value and related expenses. If the company is a property developer, the accounting treatment may be different because the property may be treated as inventory.
The company should also prepare proper supporting documents, such as the sale and purchase agreement, title deed, Land Office tax receipts, payment evidence, board or shareholder approval, asset register, accounting entries, and tax records. These documents are important for accounting, audit, and tax inspection.
In summary, selling real estate by a company may involve withholding tax, specific business tax or stamp duty, transfer fee, and corporate income tax. The company should review the tax impact before signing the sale agreement and ensure that the transaction is properly recorded in the accounting records.
เมื่อบริษัทขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รายการนี้อาจเกี่ยวข้องกับภาษีและค่าธรรมเนียมหลายประเภท ผู้ประกอบการจึงไม่ควรดูเฉพาะราคาขายเท่านั้น แต่ควรพิจารณาภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้นิติบุคคล การบันทึกบัญชี และเอกสารประกอบรายการให้ครบถ้วน
ภาษีแรกที่ต้องพิจารณาคือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ซื้อมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ภาษีที่ถูกหักไว้นี้โดยทั่วไปสามารถนำไปใช้เป็นเครดิตภาษีเมื่อบริษัทยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี
รายการที่สองคือภาษีธุรกิจเฉพาะ การขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอาจอยู่ในข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ในทางการค้าหรือหากำไรตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย อัตราภาษีคือ 3% และมีภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นภาระภาษีประมาณ 3.3% โดยฐานภาษีโดยทั่วไปใช้ราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า
หากรายการขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำอีก แต่หากรายการนั้นไม่อยู่ในข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ อาจต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมโอน ณ สำนักงานที่ดิน แม้จะไม่ใช่ภาษีเงินได้นิติบุคคล แต่เป็นต้นทุนสำคัญของรายการขาย โดยอัตราปกติของค่าธรรมเนียมโอนโดยทั่วไปคือ 2% ของราคาประเมิน เว้นแต่มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากภาครัฐในช่วงเวลานั้น
ในด้านภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทต้องนำกำไรหรือขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ไปรวมคำนวณภาษีประจำปี หากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ถาวร ควรเปรียบเทียบราคาขายกับมูลค่าตามบัญชีสุทธิและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง แต่หากบริษัทเป็นผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาจต้องพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสินค้าคงเหลือและมีวิธีบันทึกบัญชีที่แตกต่างกัน
บริษัทควรเตรียมเอกสารประกอบให้ครบ เช่น สัญญาซื้อขาย โฉนดหรือเอกสารสิทธิ ใบเสร็จค่าภาษีและค่าธรรมเนียมจากสำนักงานที่ดิน หลักฐานการรับเงิน มติกรรมการหรือมติผู้ถือหุ้นถ้ามี ทะเบียนสินทรัพย์ รายการบันทึกบัญชี และเอกสารภาษีที่เกี่ยวข้อง เพราะเอกสารเหล่านี้มีความสำคัญต่อการทำบัญชี การสอบบัญชี และการตรวจสอบภาษี
โดยสรุป การขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอาจมีภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมโอน และภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทควรประเมินภาระภาษีก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย และควรบันทึกรายการบัญชีให้ถูกต้องตั้งแต่วันที่เกิดรายการ
